昨日下午，工商銀行率先官宣，將在10月底實施統(tǒng)一批量下調(diào)存量房貸利率！
1、大家最關(guān)心的問題是，調(diào)整后我的房貸利率可以下降多少？
工商銀行答：存量房貸利率下調(diào)幅度取決于您當(dāng)前的貸款執(zhí)行利率、所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率政策下限等多種因素。
目前來看，除北京、上海、深圳執(zhí)行二套房貸政策的住房貸款調(diào)整為目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率政策下限以外，其他大部分地區(qū)的存量住房貸款都可以調(diào)整為不低于LPR-30BP，大部分利率較高的存量商業(yè)性個人住房貸款都在調(diào)整范圍內(nèi)。
（網(wǎng)圖，侵刪）
工商銀行舉了兩個例子。
第一個例子，小張在某二線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為LPR不加點，即3.85%，調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP。假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降30BP，即0.3%。
以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，小張每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬元。
第二個例子，小李在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為LPR+55BP(貸款發(fā)放時首套房貸利率政策)，即4.4%，調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP。假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。
以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬元。
2、為什么有些人在同一個城市、同樣是首套房貸，利率調(diào)整后會不一樣呢？
工商銀行答：由于此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點，并不調(diào)整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準(zhǔn)）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進(jìn)行重定價后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。
這幾天，各網(wǎng)絡(luò)平臺的網(wǎng)友紛紛在討論這個問題，有的人已經(jīng)馬上享受了利率下調(diào)，有的人利率紋絲不動。從工行的回應(yīng)來看，調(diào)整情況還要結(jié)合重定價日來看。
（網(wǎng)圖，侵刪）
3、這次存量房貸利率調(diào)整，有什么需要客戶自己操作的呢？
這個問題是房衛(wèi)士小編替朋友們提的。綜合工商銀行公開資料，有兩個情況需要客戶自己操作。
第一個，如果您現(xiàn)在還是選擇固定利率的話，需要先聯(lián)系銀行或在您貸款銀行的APP主動申請轉(zhuǎn)成浮動利率，然后再等銀行進(jìn)行存量利率調(diào)整。
舉例說明，如當(dāng)前您首套房貸執(zhí)行固定利率定價，利率為4%，在10月15日申請轉(zhuǎn)換為浮動利率定價，由于申請轉(zhuǎn)換時的5年期以上LPR為3.85%,轉(zhuǎn)換后利率為LPR+15BP，10月25日實施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。
第二個，如果您是第二套房貸，而且貸款在北京上海深圳等地區(qū)，符合二套轉(zhuǎn)手套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行，申請“二套轉(zhuǎn)首套”。等審批通過后，可以享受首套房貸利率。
（網(wǎng)圖，侵刪）
4、大部分人可以在11月開始享受存量房貸利率下調(diào)0.3%的優(yōu)惠，那還需要提前還貸嗎？
這個問題的答案因人而異。答案是看您的投資理財能力如何，您投資理財收益能否覆蓋房貸利率。
現(xiàn)在不僅貸款利率不斷降息，存款利率也處于下行通道。銀行五年期定存利率多數(shù)不到2%，銀行理財也打破了剛兌。可以說穩(wěn)健理財產(chǎn)品的收益是很低的，也會越來越低。這個情況下，提前還貸可以節(jié)省不少利息支出。因此常有人說，提前還貸是最好的理財產(chǎn)品。
但是有一些讀者通過炒股、基金、國債或收租等渠道，能夠獲得高于房貸利率的收益，那就沒必要提前還貸。
如果當(dāng)前月支出壓力比較大，也不建議提前還貸，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先應(yīng)對目前的困難。并且應(yīng)該綜合考慮家庭成員的情況以及家庭未來幾年的支出預(yù)期，再來確定是否有余力提前還貸。不要跟風(fēng)。
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