10月10日，工商銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行、興業(yè)銀行等多家銀行發(fā)布存量房利率調(diào)整常見問答。當(dāng)前房貸利率高于LPR-30BP的，統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP。首套房和二套房都會(huì)調(diào)整。自身房貸利率低于LPR-30BP的，不參與此次調(diào)整。
調(diào)整時(shí)間方面，工行確定在10月25日統(tǒng)一調(diào)整，其他銀行在10月31日前完成調(diào)整。
對(duì)于擁有存量住房貸款的客戶來說，本次利率調(diào)整或帶來不同程度的月供減少，累計(jì)還款壓力有所緩解。
以一筆100萬元、貸款期限為30年、等額本息的住房貸款為例，若原貸款利率為LPR不加點(diǎn)，即3.85%，在此次調(diào)整后下降至LPR減30個(gè)基點(diǎn)，即3.55%。調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，每月可節(jié)省支出約170元，累計(jì)共節(jié)省利息6.1萬元。
// 存量房貸利率調(diào)降落地 //
中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長時(shí)間的高速增長后，近年來逐漸進(jìn)入調(diào)整期。為了進(jìn)一步支持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，央行和相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻繁推出一系列政策措施，以緩解購房者和開發(fā)商的壓力。
9月29日，存量房貸利率調(diào)降政策落地。央行發(fā)布《關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告》，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點(diǎn)幅度，縮短重定價(jià)周期。
公告顯示，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn)，使得利率水平靠近全國新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
東方證券表示，本次房貸利率定價(jià)機(jī)制的建立，有助于引入市場競爭機(jī)制，可促使商業(yè)銀行與借款人基于市場化原則自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，同時(shí)，房貸利率定價(jià)自律機(jī)制倡議加點(diǎn)幅度不得低于-30個(gè)基點(diǎn)（對(duì)于設(shè)定新發(fā)放房貸利率政策下限的城市，不低于當(dāng)?shù)氐募狱c(diǎn)下限），能夠避免無序競爭，從而漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次各大銀行的利率調(diào)整也正是在這一背景下做出的。此前，監(jiān)管層曾多次鼓勵(lì)銀行優(yōu)化住房貸款結(jié)構(gòu)，尤其是對(duì)存量貸款的利率做出合理調(diào)整，以減輕購房者的還款負(fù)擔(dān)。
// 影響幾何？ //
對(duì)于銀行來說，存量房貸按揭利率的下調(diào)將帶來怎樣的影響？
華泰證券表示，央行預(yù)計(jì)本輪利率平均降幅約50bp，我們測算對(duì)銀行息差影響約-6bp（24/25年分別-1bp/-5bp），北上深區(qū)域降幅更高。存量按揭調(diào)降或短期影響銀行股投資情緒，但有望降低居民利息負(fù)擔(dān)，減輕提前還貸壓力，考慮降準(zhǔn)與存款利率調(diào)降的綜合影響，預(yù)計(jì)整體沖擊可控。
國聯(lián)證券研究認(rèn)為，此次政策組合拳落地，核心目的仍為穩(wěn)增長，中短期來看預(yù)計(jì)將對(duì)上市銀行息差有一定影響，此次一攬子政策預(yù)計(jì)拉低上市銀行2025年凈息差9.87BP。
但拉長時(shí)間維度來看，政策若能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加速復(fù)蘇，則銀行將更加受益于宏觀景氣度以及資產(chǎn)質(zhì)量的改善，估值有望修復(fù)。整體來看，此次政策影響偏中性。此外，銀行股股息優(yōu)勢依舊顯著，相較于其他資產(chǎn)依舊具備性價(jià)比。
房市方面，近期政策集中加碼，從央行降準(zhǔn)降息、下調(diào)首付比例，到北上廣深接連落實(shí)地產(chǎn)新政，尤其是9.26政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，極大地提振了市場信心。全國房市熱度逐步回升。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，國慶“黃金周”期間，房企促銷力度普遍加大，核心城市樓盤到訪量、認(rèn)購量普遍較節(jié)前大幅提升，部分項(xiàng)目成交量已超過9月全月，“銀十”開局表現(xiàn)“超預(yù)期”，市場“回穩(wěn)”跡象明顯。