5月11日，老黃埔的全新盤保利招商華發(fā)·中央公館對媒體開放了，同步開放的還有三個樣板間，包括89㎡的三房、116㎡的四房以及159㎡的雙套間四房。
項(xiàng)目規(guī)劃效果圖
該項(xiàng)目是2023年底保利以24588元/㎡拿下的地塊項(xiàng)目，從現(xiàn)場獲得的信息，項(xiàng)目都是精裝交樓，其中整個項(xiàng)目最大面積段的159㎡交標(biāo)最高水準(zhǔn)，售價也會最貴，預(yù)計(jì)會超5萬/㎡。其他面積段包括81㎡三房、89㎡三房、92㎡三房、116㎡n+1四房的價格盲猜會在4萬/㎡左右。
項(xiàng)目航拍圖（圖片來自廣州）
下面君主就沿用現(xiàn)在很熱的衡量一個樓盤小區(qū)是不是夠優(yōu)秀、是不是全能型的六大指標(biāo)來測評下保利招商華發(fā)·中央公館。
項(xiàng)目沙盤
1 地段+1分：老黃埔核心地段，地鐵加持
項(xiàng)目地處老黃埔的核心板塊，區(qū)域成熟度高，交通便捷度也很高。作為一個剛需盤，有地鐵加持是很加分的。
實(shí)測走路去最近的地鐵5/7號線大沙東站大概耗時十分鐘，規(guī)劃中還有地鐵4號線復(fù)線、19號線、29號線37號線。此外，項(xiàng)目附近規(guī)劃有黃埔高鐵站，除了上述可換乘的地鐵線路，以后更可通過廣珠澳高鐵前往機(jī)場與廣州北站。
項(xiàng)目臨近大沙東C出口 附近有保利中譽(yù)廣場
自駕方面，項(xiàng)目側(cè)緊鄰護(hù)林路，西側(cè)為鎮(zhèn)東路，周邊有三條城市主干道“黃埔大道、中山大道、廣園快速”，開車去珠江新城約30分鐘。
航拍圖右上角為中石化所在區(qū)域
不過項(xiàng)目距離中國石化廣州石化公司最近的直線距離不到2公里，污染問題也是要面對的。
2 景觀+1分：依園傍水，遛娃一級棒
項(xiàng)目東臨近3公里濱江水道，周邊環(huán)繞黃埔荔枝公園、黃埔兒童公園、黃埔公園，居住環(huán)境十分優(yōu)質(zhì)，遛娃也是很方便。
如果低樓層的話，南向可能會被圖書館及少年宮遮擋住看荔枝公園的景觀，建議買10層以上，觀景效果會很好。
3 園林-1分：小區(qū)自有園林規(guī)劃面積小
項(xiàng)目規(guī)劃建有6棟47F的超高層產(chǎn)品，容積率高達(dá)4.3，規(guī)劃總戶數(shù)1442戶，整體樓棟布局呈圍合式分布，園林僅有800㎡的面積，居住的舒適度弱一些。
黃埔圖書館
4 配套+0.5分：小學(xué)存在不確定性，商業(yè)配套有待提升
項(xiàng)目配建9個班的幼兒園，距離最近的小學(xué)是怡園小學(xué)(北校區(qū))和怡瑞小學(xué)，三公里范圍內(nèi)中學(xué)有廣州第八十六中學(xué)初中部、廣大附中黃埔實(shí)驗(yàn)學(xué)校(東校區(qū))、黃埔區(qū)豐樂初級中學(xué)、港灣中學(xué)、廣州市第一二三中學(xué)、石化中學(xué)等。
不過，目前項(xiàng)目的教育性存在不確定性，如果能劃入到省一級怡園小學(xué)(北校區(qū))，那就加分了。
從2024年黃埔區(qū)公辦小學(xué)招生地段劃分表來看，怡園小學(xué)(北校區(qū))招生地段涵蓋比較廣，周邊老小區(qū)基本都劃入這個地段，而怡瑞小學(xué)則只招收瑞東花園的業(yè)主小孩。
2024年黃埔招生地段劃分表
商業(yè)設(shè)施方面，走路五分鐘可達(dá)的商業(yè)配套屈指可數(shù)，就近有惠潤廣場、沃爾瑪?shù)?，再遠(yuǎn)一點(diǎn)可到美林M-LIVE天地、山姆會員店等， 未來項(xiàng)目也只有少量底商。
醫(yī)療配套方面，周邊中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院東院、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第五醫(yī)院、黃埔區(qū)婦幼保健院、黃埔區(qū)中醫(yī)院等。
其他配套：項(xiàng)目自身規(guī)劃配套黃埔文化館，旁邊就有黃埔圖書館，黃埔區(qū)體育館，廣州市第三少年宮等核心市政配套，人文氛圍非常醇厚。
159㎡的主臥交標(biāo)還有浴缸 很久沒見到這玩意了
5 產(chǎn)品+1分：超高得房率的創(chuàng)新戶型
作為老黃埔首個容積率新規(guī)后入市的項(xiàng)目，超高的得房率、創(chuàng)新的戶型，都是很加分的。從已開放的三個樣板間可以看到，戶型整體都很緊湊，大陽臺、大主臥，超多贈送空間，交標(biāo)還不錯。
美中不足的是，沒有130-140㎡這個區(qū)間的雙套間產(chǎn)品。項(xiàng)目從116㎡直接就做到159㎡，中間斷檔挺嚴(yán)重的。
6 服務(wù)+1分：三大國央企護(hù)航，穩(wěn)穩(wěn)的
作為由保利、招商蛇口、華發(fā)三個大型國央企攜手打造的項(xiàng)目，不管是保交樓還是保質(zhì)量方面，都是有保障的，項(xiàng)目也將采用保利物業(yè)的服務(wù)。
綜合來看，項(xiàng)目算不上“六邊形”全能小區(qū)，但是整體面不錯。
目前，保利招商華發(fā)·中央公館所在的老黃埔在售新盤包括中鼎·君和名城合府(4.8萬元/m2起)、萬科城市之光(已清盤，4.5萬元/m2起)、富頤都薈(5萬-5.5萬元/㎡)，此外臨近天河?xùn)|的華潤潤府(5萬元/㎡起)、珠江花城(5-7萬元/㎡)。
如果項(xiàng)目最終售價在4.5萬/㎡以下，還是有一定的競爭優(yōu)勢的。
據(jù)項(xiàng)目介紹，目前在建的是2棟和3棟，也將會是首推的樓棟，不過項(xiàng)目尚未正式對外開放。
君主認(rèn)為，這個項(xiàng)目適合在黃埔或者天河上班的剛需入手，如果準(zhǔn)備入手80多方的單位，看中首推的樓棟需要做好有噪音干擾的問題。
如果是剛改的話，500-800萬的選擇空間可以多很多，看中教育確定性的話，選擇性也會不止于此。