9月廣州商業(yè)市場各物業(yè)供應大幅度增加，成交則受上月高位影響，呈現(xiàn)結構性回落，具體詳見下面分析：臨近十一推售旺季，廣州樓市新批預售井噴，9月廣州商鋪市場供應248套1.84萬㎡，供應量較上月增長8.5倍。全市成交231套2.99萬㎡的商鋪，成交量環(huán)比減少74%，主要為上月大宗確權交易導致的結構性回落。區(qū)域表現(xiàn)：黃埔、南沙兩區(qū)商鋪交易繼續(xù)領跑本月全市共16個項目獲得商鋪批售，相比上個月2個項目的批售，可以看出開發(fā)商推貨積極性提高。供貨主要分布在黃埔、花都、增城等外圍區(qū)域，其中保利翔龍?zhí)靺R、保利水木芳華、保利時代三個保利系項目供應排前，分布入市0.48、0.23、0.19萬㎡的社區(qū)商鋪。9月黃埔、南沙兩區(qū)商鋪交易繼續(xù)領跑，各貢獻了全市27%的商鋪成交量，兩區(qū)除若干社區(qū)商鋪的散售交易外，黃埔區(qū)錄得1套大面積商鋪網(wǎng)簽，南沙區(qū)南沙御海山莊集中成交貢獻突出。增城區(qū)成交逆勢增長約1.6倍，增長來自新塘、朱村板塊的商鋪推售去化。中心區(qū)天河、荔灣區(qū)商鋪成交維持低位，但增長翻倍，主要為大面積商鋪的交易貢獻。9月黃埔區(qū)知識城板塊的康大龍祥匯錄得1套7369㎡的大面積商鋪網(wǎng)簽；另外荔灣區(qū)新世界凱粵灣、天河區(qū)珠光新城御景同樣錄得大面積商鋪單位成交，分別成交1754㎡、1276㎡。另外，南沙區(qū)南沙御海山莊集中成交59套，共計7302㎡的社區(qū)商鋪。增城區(qū)中海聯(lián)睿品以14套，共計1475㎡的社區(qū)商鋪銷量排行第四。9月商鋪市場僅社區(qū)商鋪、底商兩個屬性物業(yè)有成交，成交占比分別為87%、13%。面積段方面，20-70㎡主力鋪的成交占比維持在50%，70-120㎡、120-300㎡商鋪的占比分別為32%、10%。繼上月零供應后，9月天河區(qū)金融城板塊廣州國際金融交易廣場亮相，為廣州寫字樓市場帶來62套1.42萬㎡的新貨供應。而成交市場呈現(xiàn)結構性回落趨勢，較上月高位下跌約8成，為37套2.04萬㎡。區(qū)域表現(xiàn)：全市僅天河一區(qū)補貨，海珠成交貢獻超6成9月廣州天河區(qū)廣州國際金融交易廣場入市，供應62套1.42萬㎡的甲級寫字樓。該項目為金融城起步區(qū)方城中樞地標建筑，高50層，建筑面積約15萬㎡；主推275-554㎡甲級寫字樓、318-510㎡總裁行政大平層、17-821㎡ CBD金鋪（部分餐飲），本月批售項目中區(qū)21-28F的寫字樓和高區(qū)29-50F的商業(yè)大平層。本月廣州寫字樓主力成交為海珠、番禺兩區(qū)，各占全市成交量的63%和15%。其中，海珠區(qū)1.28萬㎡的寫字樓交易均來自瀝滘板塊的廣航大廈批量確權。番禺區(qū)除個盤尾盤的少量交易外，紅盤萬科世博匯亦有不錯的去化表現(xiàn)，區(qū)域共成交0.30萬㎡。其余區(qū)域市場寫字樓交易較淡，成交縮減明顯。項目成交：廣航大廈錄得六層寫字樓的確權網(wǎng)簽本月甲級寫字樓成交繼續(xù)占主導，占比為98%。海珠區(qū)廣航大廈網(wǎng)簽1.28萬㎡，簽約部分為22-27F共計六層單位，是繼今年3月簽約近5萬㎡后的第二筆批量確權網(wǎng)簽，目前項目由廣航局自營。其次，番禺區(qū)萬科世博匯本月錄得整層寫字樓交易，共計成交0.24萬㎡。其余在售項目成交一般，不過熱點全新項目廣州白云站TOD?粵勝廣場首次錄得網(wǎng)簽，成交421㎡的寫字樓，目前對外售價約3-4萬元/㎡。非甲級寫字樓、商業(yè)別墅成交占比均為1%，多為郊區(qū)項目的零星成交。9月廣州公寓市場供應1298套13.22萬㎡，供應量為近三年的峰值，主要來自海珠舊改項目、金融城商業(yè)綜合體的大體量批售以及廣州足球公園的“重新批售”。成交方面，萬科三元里項目股權交易大單繼續(xù)批量網(wǎng)簽，撐起市場高量成交，不過9月常規(guī)在售項目營銷動作積極，整體表現(xiàn)樂觀，全月公寓市場成交1395套6.52萬㎡。本月原恒大冠珺之光由廣州城投接手更名“廣州足球公園”后，重新批售，入市1006套平層/LOFT公寓。瀝滘舊改項目海珠新城新組團亮相，批售五棟10-13層高的商業(yè)樓，合計供應179套單位，主要為53-128㎡的LOFT公寓和165-340㎡的商業(yè)大平層。天河區(qū)金融城板塊全新項目廣州國際金融交易廣場攜113套商業(yè)大平層入市，主力產(chǎn)品為318-510㎡總裁行政大平層，位于項目29-50F。由于供應量激增，9月末廣州公寓庫存量升至130萬㎡，但近期批量成交及開發(fā)商推貨積極性高，公寓去庫存周期由上月的26.4個月降至25個月。區(qū)域表現(xiàn)：白云公寓網(wǎng)簽繼續(xù)領先，海珠增城維持高位去化得益于萬科云都薈的批量確權網(wǎng)簽，9月白云區(qū)公寓成交繼續(xù)大幅度領先，為818套，約占全市公寓成交的6成。海珠區(qū)公寓維持高位去化，成交保持在140+套以上，主流紅盤降價促銷、推新讓利新效果明顯。增城區(qū)依靠流量大盤譽山國際的高熱成交，錄得111套的公寓網(wǎng)簽。此外，荔灣、番禺、南沙三區(qū)熱點項目以一口價單位、中秋活動促銷等帶動整體成交氛圍，區(qū)域成交約70-90套左右。項目成交：萬科三元里項目蟬聯(lián)榜首，譽山國際排行第二本月萬科三元里項目股權交易大單繼續(xù)網(wǎng)簽，萬科云都薈批量簽約770套共計2.22萬㎡的公寓，8-9月項目合計簽約面積達4.7萬㎡（含商業(yè)）。增城永和板塊的譽山國際收獲兩層批量成交，以89套的銷量位居榜單第二位。荔灣區(qū)嶺南V谷近期公寓加大促銷力度，成交增長明顯，為50套。海珠區(qū)越秀星匯海珠灣成交54套公寓，除在售產(chǎn)品外，本月項目E2棟95㎡復式江景公寓讓利促銷激活成交，共成交約50套。越秀?天薈江灣推出拼團購房、金九限時97折、成交送千元物管等活動促銷跑量，成交31套公寓。其余上榜項目成交集中在20-30套左右，成交熱度較8月明顯好轉。面積段方面，由于批量確權網(wǎng)簽項目影響，30㎡以下的公寓占比維持在5成以上，為51%，其余各面積段公寓占比變化不大，主力30-50㎡、50-80㎡公寓成交占比分別為27%、11%。受上個月大批量內(nèi)部確權網(wǎng)簽影響，9月各物業(yè)成交結構性回落，但開發(fā)商表現(xiàn)積極性高，分市場各有熱點板塊項目帶動成交氛圍。核心板塊的寫字樓、大平層公寓物業(yè)關注度不減，保持穩(wěn)定去化。當前廣州經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，但外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，有效需求依然不足；后續(xù)市場存量消化仍面臨壓力，四季度商業(yè)市場供需有賴于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增量的進一步激活，以及樓市“止跌回穩(wěn)”氛圍的帶動。
